Reklamasjonstakst veiledning

Veiledning for takstmenn som bruker reklamasjonstakst i Smarttakst.

Skrevet av Krister Koen

Sist oppdatert 19 dager siden

Kort fortalt

En reklamasjonstakst dokumenterer forhold som en boligeier mener er feil eller mangler. For hvert forhold skal rapporten svare på sju spørsmål:

Hvor er avviket?
Hva slags avvik er det?
Hvilket krav måles det mot?
Hva var opplyst eller avtalt om forholdet?
Hva fant du, og hvordan undersøkte du det?
Hva er årsaken og konsekvensen?
Hva koster det å rette opp?

Du får svarene fra tre kilder: rekvirenten, kunden og dokumentene, og fra det du selv finner på befaringen. Resten av veiledningen viser hva du må hente fra hver kilde, og hvor svarene skal stå i rapporten.

To typer oppdrag

Reklamasjonstakster gjelder som regel enten et boligkjøp eller et håndverkerarbeid. Oppbyggingen av rapporten er den samme, men du sammenligner med ulike ting.

	Etter boligkjøp	Etter håndverkerarbeid
Typisk rekvirent	Kjøper, kjøpers advokat eller boligkjøperforsikring	Huseier
Du sammenligner med	Tilstandsrapport, selgers egenerklæring og salgsoppgave	Tilbud eller avtale med utførende, og god håndverksmessig skikk
Typisk referansenivå	Byggteknisk forskrift for byggeåret eller oppussingsåret, NS 3600, forskrift til avhendingslova	NS 3420-T for overflater, håndverkertjenesteloven § 5
Eksempler	Sprukne fliser satt til TG1. Feil byggeår i salgsoppgaven. Manglende brannskille satt til TG0.	Synlige plateskjøter og skjeve utforinger. Feil kappet listverk. Isolasjon som er avtalt, men ikke lagt.

1. Før befaring: dette må du innhente

Les dokumentene før du drar ut, og noter hva som er opplyst om hvert reklamert forhold. Da vet du hva du skal kontrollere på stedet.

Fra rekvirenten

Mandatet. Hvilke spørsmål skal rapporten svare på? For eksempel: omfang, hvor problemet kommer fra, hva som kreves for å utbedre, prisestimat, vurdering mot tilstandsrapporten og eventuelle andre avvik.
Rekvirentens rolle. Huseier, advokat eller forsikringsselskap.
Lov til destruktive undersøkelser. Hulltaking og demontering krever avtale med rekvirenten på forhånd.
Tilgang til tilstøtende arealer. Nabobolig, næringslokale eller fellesareal, hvis du må se konstruksjonen fra begge sider.

Fra kunden (huseier)

Overtakelsesdato eller dato for ferdigstilt arbeid.
Når avviket ble oppdaget, og hvordan.
Når og til hvem det ble meldt: selger, megler, utførende eller forsikringsselskap.
Hva som er sagt og gjort i saken så langt.
Strakstiltak som er utført.
Hva kunden lurer på. Er det bare estetisk, eller er det en risiko?
Når problemet er verst. Legg befaringen til det tidspunktet, for eksempel en helg hvis lukten kommer fra en restaurant.

Dokumenter

Dokument	Hva du ser etter
Salgsoppgave	Hva som er opplyst om forholdet. Sjekk at opplysninger som byggeår er like overalt.
Tilstandsrapport	Forfatter, firma, dato og tilstandsgrad for bygningsdelen. Hva som er svart på spørsmålene om forholdet.
Selgers egenerklæring	Dato og hva selger har svart. Se etter svar som motsier hverandre. Noter det hvis den ikke er mottatt.
Tilbud eller avtale med utførende	Hva som er avtalt levert, for eksempel isolasjon i alle vegger. Gjelder håndverkersaker.
Offentlige opplysninger	Byggeår, ferdigattest, seksjonering og matrikkel. Bruk dem til å kontrollere salgsdokumentene.
Prosjektering	Brannprosjektering eller annen prosjektering som viser hvilke krav bygget skal oppfylle.

2. På befaringen: dette registrerer du selv

Noter hvem som er til stede.
Noter datoen for hver befaring hvis det blir flere.
Gå gjennom hvert reklamert forhold. Ta også med andre avvik hvis mandatet ber om det.
Tegn inn på en planskisse hvor avvikene er, og hvor stort område som er berørt.

Undersøkelsesmetoder

Velg metode etter hva du skal finne ut. Skriv i rapporten hvilken metode du brukte.

Metode	Hva du finner ut	Eksempel
Visuell kontroll	Om overflater holder kravet	Vegg sett fra minst 50 cm, himling sett fra gulv. Unngå slepelys fra befaringslampe.
Laser eller retningslaser	Skjevhet og planhet	4–5 mm skjevhet over 10 cm ved utforing rundt vindu.
Banketest	Hulrom, bom eller manglende isolasjon	Én innvendig vegg lød hul, selv om tilbudet beskrev isolasjon i alle vegger.
Sjekk om flisen sitter fast	Hvor gammel en sprekk er	Sitter flisen fast, oppsto sprekken trolig ved montering. Er den løs, er skaden nyere.
Funksjonstest av ventilasjon	Om avtrekket virker	Papirark eller røykampulle ved ventilen. Kontroller at ventil og rør har samme dimensjon og er koblet sammen.
Inspeksjonsluke og inspeksjonskamera	Skjulte rør, koblinger og veggoppbygging	Manglende tettehylse på varerør, ingen dren eller lekkasjevakt.
Hulltaking (destruktiv)	Hva veggen faktisk består av	Først små hull for å måle dybden, deretter et større hull. Krever avtale med rekvirent.
Kontroll fra andre siden	Hele konstruksjonen	Delevegg kontrollert fra næringslokalet på andre siden.

Bilder

Ta bilde av hvert avvik, og skriv en bildetekst som sier hva bildet viser.
Marker avviket med rød strek eller pil.
Er avviket vanskelig å se på bildet, skriv det i bildeteksten og marker stedet.
Ta med utdrag fra salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring når du viser til dem.

Forhold som kan være farlige

Finner du forhold som kan gi fare for liv og helse, for eksempel manglende brannskille mellom boenhet og næringslokale, avklarer du med rekvirenten og melder fra til kommunen (byggesak) og brannvesenet. Beskriv i rapporten hva du har meldt og hva myndighetene har svart.

3. Rapporten del for del

Tabellen viser delene i reklamasjonstaksten i Smarttakst og hvilke spørsmål du svarer på i hver del.

Del	Spørsmål du svarer på
Forside og Om boligen	Adresse, matrikkel, boligtype, byggeår, tomt, hjemmelshaver, rekvirent og hvem som var til stede. Under byggemetode beskriver du konstruksjonen kort. Oppgi både opprinnelig byggeår og år for seksjonering eller oppussing når det betyr noe for kravene.
Om skaden generelt	Når ble avviket avdekket? Når ble det meldt inn, og til hvem? Hvilke dokumenter har du mottatt? Hvilke strakstiltak er utført? Legg ved planskisse med markering.
Oppdragets mandat	Hva er du bedt om å undersøke? Skriv ett spørsmål per linje, slik at du kan svare på hvert av dem.
Konklusjon	Hva er hovedfunnene? Skriv det viktigste først. Si hva som var opplyst, hva du fant, og om forholdet burde vært oppdaget eller opplyst.
Reklamerte avvik	Ett avvik per post. Se kapittel 4.
Totalkostnad	Alle kostnadspostene samlet, inkl. mva.

4. Hvert reklamert avvik, felt for felt

Hvert avvik får en egen post. Fyll ut feltene i denne rekkefølgen:

Felt	Spørsmål	Slik fyller du det ut
Lokalisering	Hvor i boligen er avviket?	Rom og bygningsdel, for eksempel «begge bad» eller «vegger mot næringslokale i stue, soverom og bad».
Type skade	Hva slags avvik er det?	Skade, mangel, brann eller ulovlighet. Flere kan gjelde samtidig.
Referansenivå	Hvilket krav måles det mot?	Byggteknisk forskrift for byggeåret eller oppussingsåret, aktuell Norsk Standard eller lov. Siter den delen av kravet som gjelder.
Tidligere tilstandsrapport	Hva sto det om forholdet?	Forfatter, firma, dato og tilstandsgrad. Siter teksten du sammenligner med.
Selgers egenerklæring	Hva svarte selger?	Gjengi svaret. Skriv «Ikke mottatt» hvis den mangler. Pek på svar som motsier hverandre.
Undersøkelser utført	Hva gjorde du, og hva fant du?	Metode, målinger og funn. Har avviket flere deler, skriv ett avsnitt per del.
Årsak og tidspunkt	Hva har forårsaket avviket, og når oppsto det?	Forklar årsaken. Si hva som tyder på når skaden oppsto. Skriv det under undersøkelser utført.
Konsekvens	Hva betyr avviket for eieren?	Estetisk, funksjon, følgeskader, sikkerhet eller økonomi, for eksempel tapt garanti.
Begrunnelse kostnader	Hva må gjøres, og hva bygger prisen på?	Tiltakene, timesats og materialer, risiko ved utbedring og hva som ikke er tatt med.
Kostnadsoverslag inkl. mva	Hva koster det?	Én linje per tiltak. Se kapittel 5.
Bilder	Hva viser bildet?	Bildetekst og markering på hvert bilde.

Håndverkersaker: Feltene om tilstandsrapport og egenerklæring er ikke relevante. Beskriv i stedet hva som var avtalt i tilbudet, og hvilke krav som gjelder for ferdige flater. Før opp avvikene som en nummerert liste, og svar på hvert nummer under undersøkelser utført.

Skriv slik at leseren kan følge deg

Skill mellom det du har sett, det kunden har fortalt og din vurdering. Bruk for eksempel «Huseier forteller: …» når du gjengir kunden.
Siter krav, tilstandsrapport og egenerklæring ordrett når du sammenligner med dem.
Si fra når noe er ukjent, for eksempel «Det er ikke kjent hva som er avtalt med kunde.»
Kan du ikke konkludere, skriv hva som må til. For eksempel: utførende dokumenterer med bilder, ellers må det tas hull i veggen.
Konkluder for hvert punkt om forholdet avviker fra kravet.

5. Kostnadsoverslaget

Oppgi alle beløp inkl. mva.
Skriv én linje per tiltak, gruppert per rom.
Vis mengden der du kan, for eksempel «5 m vegg × 2,4 m høyde = 12 m²».
Ta med alt utbedringen fører med seg: riving, avfall, demontering og remontering av utstyr, prosjektering og midlertidig bolig hvis boligen blir uten bad eller ubeboelig.
Oppgi hva prisene bygger på, for eksempel timesats inkl. mva pluss materialer.
Skriv hva som ikke er med, for eksempel skjulte feil eller deler som ikke er kontrollert. Si hvor mye kostnaden kan øke.
Er overslaget forenklet, anbefal at det innhentes tilbud.
Nevn kjente begrensninger, for eksempel at nye fliser og fuger kan få en annen farge enn de gamle.
Tap som ikke kan prises som utbedring, for eksempel tapt garanti, beskriver du med et anslag i teksten under konsekvens.
Kontroller at totalkostnaden er lik summen av postene.

6. Sjekkliste før du sender rapporten

Datoene for alle befaringene og hvem som var til stede er oppgitt.
Hvert punkt i mandatet er besvart.
Konklusjonen står først og stemmer med avvikene.
Hvert avvik har lokalisering, type, referansenivå, hva som var opplyst eller avtalt, undersøkelser, konsekvens, kostnad og bilder.
Beløpene er inkl. mva, og totalen stemmer med postene.
Alle bilder har bildetekst og markering.
Skjulte feil og deler som ikke er undersøkt er tatt forbehold om.

Var dette nyttig?

Trenger du fortsatt hjelp? Del en idé