Tilstandsrapport veiledning

Veiledning for utfylling av tilstandsrapport i Smarttakst

Skrevet av Krister Koen

Sist oppdatert 19 dager siden

Kort fortalt

En tilstandsrapport beskriver den tekniske tilstanden på en bolig før salg. Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) setter minstekravene. NS 3600:2025 utdyper kravene og gir kriteriene for tilstandsgrad. Den erstatter NS 3600:2018. Forskriften § 2-23 viser til den til enhver tid gjeldende bransjestandarden.

Befaringsdatoen avgjør hvilken utgave av NS 3600 som gjelder. Rapporten skal oppgi hvilken utgave som er brukt.

For hver bygningsdel skal rapporten svare på sju spørsmål:

1. Hva er bygningsdelen, og hvor gammel er den?

2. Hva har du undersøkt, og hvordan? Oppgi målte verdier og hvor du målte.

3. Hva fant du?

4. Hvilken tilstandsgrad får den, og hvilket kriterium bygger graden på?

5. Ved TG2, TG3 og TGIU: Hva er årsaken og konsekvensen, og hvilket tiltak anbefaler du?

6. Ved TG3: Hva koster utbedringen, oppgitt som et anslag?

7. Er det forhold som åpenbart kan gi fare for helse, miljø og sikkerhet?

Det viktigste som er nytt i NS 3600:2025

Endring	Hva det betyr for deg
Nye kriterier for tilstandsgrad	TG0 krever at bygningsdelen er tilnærmet ny (0–5 år). Grensen mellom TG1 og TG2 er nyansert. Se kapittel 5.
Aldersvurdering (tillegg C)	Konkrete alderskriterier for TG2 på utvalgte bygningsdeler. TG3 kan ikke gis ut fra alder alene, unntatt for våtrom bygd før 2000.
Elektrisk anlegg og brann	Får ikke lenger tilstandsgrad. Vurderes opp mot fare for helse, miljø og sikkerhet (HMS).
Nytt HMS-punkt	Rekkverk, håndløper, radon, skred- og flomfare med mer rapporteres uten tilstandsgrad.
Årsak, konsekvens og tiltak	Skal beskrives også for TGIU, elektrisk anlegg og HMS-punkter. Tiltakene skal være konkrete og ta hensyn til bærekraft.
Lyd og støy	Du skal opplyse om forventet lydisolasjon ut fra byggeår og om boligen ligger i en støysone.
Dokumentasjon	Ny tabell over dokumenter eier skal legge fram. Dokumentasjon for våtrom får egen tilstandsgrad.
Nye undersøkelsespunkter	Skadedyr og fuktkrevende insekter, radon og geologiske forhold.
Rapportering	Nye krav til innholdet. Et utkast skal sendes eier til kontroll før rapporten ferdigstilles.

Regelverket rapporten bygger på

Regelverk	Hva det styrer
Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)	Minstekrav til tilstandsrapporten. Viktige paragrafer: § 1-3 uavhengighet, § 1-6 rapportens varighet, § 2-1 flytting av inventar, § 2-2 til § 2-21 undersøkelsespunktene, § 2-22 tilstandsgrad, årsak og konsekvens, § 2-23 kriterier for tilstandsgrad.
NS 3600:2025	Prosess, undersøkelsesomfang, kriterier for tilstandsgrad, aldersvurdering og rapportering.
NS 3424:2012 og Byggebransjens våtromsnorm	Normative referanser i NS 3600:2025. NS 3424 gir undersøkelsesnivåene.
NS 3940	Arealmåling, nyeste utgave.
Byggteknisk forskrift	Referansenivå. Hovedregelen er kravene på søknadstidspunktet. For forhold som gjelder helse, miljø og sikkerhet brukes kravene på befaringstidspunktet.

1. Før befaring: dette må du innhente

Send eier en oppdragsbekreftelse

• Beskriv omfanget av analysen og eventuelle tilleggsanalyser.

• List opp hvilke dokumenter eier skal legge fram (se tabellen under).

• Be om egenerklæringsskjema. Det bør foreligge før befaringen og må foreligge før rapporten ferdigstilles.

• Gi eier beskjed om at alle rom, loft og yttertak skal være tilgjengelige, og at sluk og vannlåser skal være rengjort.

• Be om tillatelse til hulltaking på forhånd.

• Legg fram dokumentasjon på ansvarsforsikring hvis eier ber om det.

Dokumentasjon eier skal legge fram

Gjelder	Dokumentasjon
Alle boliger	Egenerklæringsskjema. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Plan, snitt og fasader. Situasjonsplan. Energiattest. FDV for vanntett sjikt i våtrom. Service-, tilsyns- og skaderapporter.
Elektrisk anlegg	Samsvarserklæring for arbeid utført etter 1. januar 1999. Rapport fra siste eltilsyn og dokumentasjon på at avvikene er utbedret.
Arbeid de siste fem årene, søknadspliktig	Byggesøknad og ferdigattest, beskrivelse av arbeidet og dokumentasjon på faglig god utførelse av vanntett sjikt.
Arbeid de siste fem årene, ikke søknadspliktig	Skriftlig bekreftelse på hva som er gjort og av hvem, også egeninnsats, og når arbeidet ble avsluttet.
Bolig med fellesdel	Årsberetning, vedlikeholdsplan og tilstandsvurdering for boligselskapet.

Det som mangler, skal du skrive i rapporten.

Fra kommunen og offentlige kart

• Godkjente byggetegninger, slik at du kan kontrollere om rom til varig opphold er i samsvar med byggetillatelsen.

• Vern og regulering, for eksempel verneklasse som krever søknad før utvendige tiltak.

• Støysoner i støykartet på Geonorge.

• Skred- og flomfare.

2. På befaringen: dette registrerer du selv

Krav fra forskriften og standarden

• Flytt tepper, møbler og inventar når det trengs for å komme til det du skal undersøke (forskriften § 2-1). Unntaket er særlig tunge møbler som ikke skjuler noe vesentlig.

• Ta stikkprøver der avvik er mest sannsynlige, og på alle ulike flater i rommet.

• Ta hull på minst 73 mm fra tilstøtende rom eller undersiden ved våtrom, i rom under terreng og der du skal vurdere konstruksjonsoppbyggingen. Bor så nær bruksvannsonen som mulig. Tett hullet etterpå.

• Nekter eier hulltaking, skriv det i rapporten og opplys eier om at det gir eier et utvidet ansvar.

• Fuktmål ved å måle fuktinnholdet i rent trevirke, eller luftfuktigheten i hulrommet hvis det ikke er rent trevirke. Oppgi verdier, temperatur og hvor du målte.

• Varsle eier umiddelbart hvis du finner forhold som gir fare for liv og helse.

Registrer også

• Hvem som er til stede.

• Hindringer og hva du derfor ikke kunne undersøke.

• Alder på bygningsdelene. Er alderen ukjent, bruker du byggeåret.

• Bilder av alle avvik, med bildetekst.

Undersøkelsesmetoder

Bygningsdel	Metode	Hva du ser etter
Våtrom	Vater eller laser, funksjonsprøving, hulltaking	At vannet ledes til sluk i dusjsonen, målt mot gjeldende byggteknisk forskrift. Stikkprøver i minst to retninger på resten av gulvet. Angi motfall. Dokumentasjon for våtrom.
Rom under terreng	Hulltaking og fuktmåling	Fuktskjolder, heksesot og påforede vegger. Skriv hvorfor hvis du ikke tar hull.
Vann og avløp	Tapping og avrenning	Vanntrykk, avrenning, lukt, synlige rør, stoppekran og alder.
Ventilasjon	Papirark eller røykampulle	Avtrekk og tilluft fra tilstøtende rom.
Yttervegger	Stikktaking i treverk	Råte, sprekker, lufting av kledning og musetetting.
Vinduer og dører	Funksjonstest	Punkterte isolerglass, lukkemekanismer, beslag og alder.
Tak	Fra taket når det er forsvarlig, ellers fra bakken og loftet	Alder på tekking og undertak, beslag, takstiger og snøfangere.
Terreng	Måling av fall	Fall på 1:50 målt 3 m ut fra grunnmuren. Takvann ført bort.
Trapp, balkong og terrasse	Måling	Rekkverkshøyde, åpninger og håndløper mot gjeldende byggteknisk forskrift.
Pipe og ildsted	Visuell kontroll og tilsynsrapport	Skader, avstand til brennbart materiale og om tilsynsrapporten er under fem år gammel.
Elektrisk anlegg	Forenklet vurdering	Se kapittel 7.
Hele boligen	Visuell kontroll	Skadedyr og fuktkrevende insekter.

Arealmåling

• Mål arealet etter NS 3940, nyeste utgave.

• Oppgi arealet per etasje, fordelt på BRA-i, BRA-e, BRA-b og åpent areal, med en beskrivelse av rommene.

• Skriv i merknaden hvilke rom som ikke er måleverdige, og hvorfor.

3. Rapporten del for del

Del	Hva som skal stå der
Oppdragsbeskrivelse	Befaringsdato og rapportdato. Oppdragsgiver. Firma og ansvarlig takstmann med beskrivelse av kompetansen. Andre involverte. Beskrivelse av tilstandsgradene. Omfang, avvik fra standardomfanget og tilleggsanalyser. Formål. Utgaven av NS 3600 som er brukt.
Om boligen	Eier, matrikkel, hovedkonstruksjon, byggeår og vesentlige endringer. Byggegrunn hvis den er kjent. Areal. Om rommene er byggemeldt og godkjent, og hvilke rom som ikke oppfyller krav til varig opphold. Lyd og støy.
Oppsummert	Alle bygningsdeler med TG2, TG3 og TGIU samlet, og TG3 med kostnadsanslag.
Dokumentasjon	Hva som er lagt fram, og hva som mangler.
Lovlighet	Se kapittel 9.
Bygningsdelene	Én post per bygningsdel med beskrivelse, målinger, tilstandsgrad, årsak, konsekvens og tiltak.
Elektrisk anlegg	Forenklet vurdering uten tilstandsgrad. Se kapittel 7.
Branntekniske forhold	Kontroll uten tilstandsgrad. Se kapittel 7.
HMS	Forhold som åpenbart kan gi fare for helse, miljø og sikkerhet, uten tilstandsgrad.
Egenerklæring	Om analysen har avdekket vesentlige forskjeller fra eiers egenerklæring, eller om eier ikke har fylt den ut. Egenerklæringen legges ved rapporten.

4. Bygningsdelene og forskriften

Forskriften kapittel 2 lister opp hva rapporten minst skal omfatte. NS 3600:2025 tillegg A utdyper hvert punkt og legger til flere.

Forskriften	§	Bygningsdel i Smarttakst
Våtrom	2-2	Bad og vaskerom
Kjøkken	2-3	Kjøkken
Innvendige vann- og avløpsrør	2-4	VVS
Varmtvannsbereder	2-5	VVS
Vannbåren varme	2-6	VVS
Varmesentraler	2-7	VVS
Ventilasjon	2-8	VVS, og avtrekk under bad og kjøkken
Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak	2-9	Takkonstruksjon, taktekking og beslag, takrenner og nedløp, piper og ildsteder
Loft (konstruksjonsoppbygging)	2-10	Loft
Yttervegger	2-11	Yttervegger og fasader
Vinduer og ytterdører	2-12	Vinduer og dører
Balkonger, verandaer og lignende	2-13	Balkong og terrasse
Krypekjeller	2-14	Krypkjeller
Rom under terreng	2-15	Rom under terreng
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring	2-16	Grunnmur og fundamenter, drenering
Terrengforhold	2-17	Drenering (terrengfall og takvann)
Elektrisk anlegg	2-18	Elektrisk anlegg (uten tilstandsgrad)
Dokumentasjon på håndverkertjenester	2-19	Dokumentasjon
Lovlighetsmangler, brannceller og fare for helse, miljø og sikkerhet	2-21	Lovlighet, branntekniske forhold og HMS

I tillegg krever NS 3600:2025: toalettrom, andre rom, spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue), innvendige trapper, etasjeskillere, radon, skadedyr og fuktkrevende insekter, terrasser på terreng, utvendige trapper og murer, stikkledninger og tanker, frittstående bygninger og geologiske forhold. Ved leilighet kommer fellesdelene i tillegg.

Hver bygningsdel, felt for felt

Felt	Slik fyller du det ut
Her vurderes	Fast tekst om hva som undersøkes. Har du ikke gjort alt som står der, skriv det i kommentaren.
Spørsmål med ja/nei	Svar på hvert spørsmål. Skriv en kommentar når svaret avviker, eller når du ikke kunne undersøke.
Målinger	Måleverdier og hvor du har målt.
Totalvurdering	Hva fant du? Ved TG2, TG3 og TGIU: årsak og konsekvens.
Tilstandsgrad	Ett heltall per bygningsdel. Se kapittel 5.
Anbefalte tiltak	Konkret tiltak. Se kapittel 6.
Kostnadsestimat	Påkrevd ved TG3.
Levetid	Når du bruker alderskriterier fra tillegg C, skal kilden og kriteriet stå konkret.

Utfylling i Smarttakst

Rapporten er delt i seksjoner med blokker og spørsmål. Hver seksjon viser status: ikke startet, under arbeid eller ferdig.

Rekkefølge i tilstandsrapporten:

Generelt om eiendommen og befaringen
Fundament og grunnmur
Vegg og fasader
Takkonstruksjon
Våtrom (kan gjentas per bad/wc)
Innvendig konstruksjon
Areal
Garasjeanlegg
Ekstra bygg

Slik jobber du

Gå seksjon for seksjon. Obligatoriske felt må fylles før du kan ferdigstille.
Har boligen flere like deler (flere bad, flere bygg), bruk “Legg til” for å gjenta blokken. Gi dem tydelige navn (Bad 1. etasje, Bad loft).
Ta bilder der spørsmålet ber om det, bildene følger med i PDF-en. Det er mulig å laste opp flere bilder på en gang.
Bruk hjelpeikonet på spørsmålet hvis du er usikker på hva som skal fylles ut.
Du kan bruke en AI skrivehjelp til å finskrive teksten dersom du ønsker det.
Det ligger ferdige fraser på de fleste spørsmål. Du har også mulighet til å lagre dine egne ferdige fraser slik at du kan gjenbruke på neste rapport.

5. Tilstandsgradene etter NS 3600:2025

Hver bygningsdel får én tilstandsgrad, oppgitt som ett heltall. For TG0 må alle kriteriene være oppfylt. For TG1, TG2 og TG3 holder det at ett kriterium er oppfylt. TG2, TG3 og TGIU skal alltid begrunnes.

Grad	Kriterier	Du må skrive
TG0	Tilnærmet ny (0–5 år), ingen avvik, slitasje eller symptomer på skade, og dokumentasjon på faglig god utførelse.	Ingen begrunnelse.
TG1	Mindre avvik. Normal slitasje som ikke påvirker funksjonen. Ny, men uten dokumentasjon. Som TG0, men eldre enn fem år.	Ingen begrunnelse.
TG2	Vesentlige avvik: feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje, nedsatt funksjon, behov for tiltak i nær fremtid eller usikker fremtidig funksjon på grunn av alder. Manglende dokumentasjon for våtrom.	Årsak med kriterium, konsekvens og tiltak.
TG3	Store eller alvorlige avvik: kraftige symptomer som krever utbedring straks eller innen kort tid, påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd, fare for funksjonssvikt, eller fare for liv og helse.	Årsak med kriterium, konsekvens, tiltak og kostnadsanslag. Ved fare for liv og helse varsles eier umiddelbart.
TGIU	Bare unntaksvis: bygningsdelen kan ikke undersøkes, og både alder og materiale er ukjent. Eksempel: snødekt tak.	Hva som ikke er undersøkt og hvorfor, hva som må til for å undersøke, konsekvensen, og om konstruksjonen er skadeutsatt.

• TGIU kan ikke brukes fordi noe ligger utenfor din kompetanse. Den kan heller ikke brukes for krypkjeller uten innvendig inspeksjonsmulighet.

• Delvis tilgjengelige konstruksjoner vurderes ut fra det som er synlig. Bare den utilgjengelige delen kan unntaksvis gis TGIU.

Aldersvurdering (tillegg C)

• TG2 ut fra alder er et varsel om risiko. Det gjelder når bygningsdelen har usikker fremtidig funksjon. Det inntreffer normalt når mer enn halvparten av den erfaringsbaserte funksjonstiden er brukt opp.

• Alder alene kan bare gi TG2 for bestemte bygningsdeler. Det gjelder vanntett sjikt i våtrom og på tak, undertak, vann- og avløpsrør, fuktsikring og drenering, tanker, varmtvannsbereder, ventilasjonsanlegg, varmepumper og isolerglass.

• TG3 kan ikke gis ut fra alder alene. Unntaket er våtrom der det vanntette sjiktet er lagt før 2000.

• Eksempel: Smøremembran gir TG2 etter 22 år med dokumentasjon, og etter 15 år uten.

• Ved TG2 ut fra alder skal du angi tiltak, for eksempel nærmere undersøkelser på nivå 2 eller 3.

Kostnadsanslag ved TG3

Forskriften § 2-22 krever et sjablongmessig anslag på hva utbedringen koster. Smarttakst bruker disse intervallene:

Intervall	Eksempel fra praksis
10 000 – 50 000	Lokal utbedring av gulv
50 000 – 100 000	Strakstiltak på grunnmur ved inngang
100 000 – 300 000	Bad med svikt i tettesjiktet
Over 300 000	Drenering og fuktsikring, ny kledning eller ny taktekking

Hold gradene konsekvente

• Tilstandsgraden i oppsummeringen, under bygningsdelen og antallet på forsiden skal være like.

• Ikke skriv en annen tilstandsgrad i kommentaren enn den du setter.

• Den overordnede vurderingen skal stemme med gradene.

6. Årsak, konsekvens og tiltak

Begrep	Hva du skriver
Årsak	Begrunnelsen for tilstandsgraden og hvilket kriterium den bygger på.
Konsekvens	Hva tilstanden har ført til, eller kan føre til, hvis det ikke gjøres noe.
Tiltak	Hva som skal til for å ivareta funksjonen eller bringe bygningsdelen tilbake til TG1 eller TG0. Ved TGIU kan tiltaket være å gjøre undersøkelsen mulig.

Gjelder TG2, TG3 og TGIU, elektrisk anlegg og alle HMS-punkter. Når du foreslår tiltak, skal du:

• Skrive konkret og forbrukervennlig.

• Vurdere om tiltak trengs for å opprettholde dagens bruk.

• Velge det mest bærekraftige. Vedlikehold går ofte foran reparasjon, og reparasjon foran utskifting.

• Si om bygningsdelen kan overvåkes eller undersøkes nærmere før noen bestemmer seg for å skifte den ut.

• Anbefale videre undersøkelser når du ikke finner årsaken.

7. El, brann og HMS uten tilstandsgrad

Elektrisk anlegg (tillegg B)

Formålet er å avklare om en kvalifisert elektrofaglig person bør kontrollere anlegget.

Når	Hva du gjør
Alltid	Finn ut når siste eltilsyn var. Oppgi dato og referansenummer, og gjengi avvikene direkte. Si fra hvis dokumentasjon på utbedring mangler.
Alltid	Spør om samsvarserklæring hvis anlegget er montert eller endret etter 1. januar 1999. Kontroller at den beskriver arbeidet og har dato. Mangler den, skriv hvilke deler det gjelder og at arbeidet kan være utført av ufaglærte.
Mer enn fem år siden tilsyn	Spør eier når anlegget ble installert eller sist totalrehabilitert, om sikringene ofte løses ut, om det har vært brann, branntilløp eller varmgang, og om kursfortegnelsen stemmer med sikringene.
Mer enn fem år siden tilsyn	Se etter brunsvidd plugg på berederen, termiske skader, dårlig festede kabler og utette kabelinnføringer.

Konkluder med om anlegget bør kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person, og om det trengs strakstiltak.

Branntekniske forhold

• Kontroller synlige deler av brannskiller og rømningsveier.

• Se etter brannvarsling, slokkeanlegg og manuelt slukkeutstyr. Oppgi alderen på slukkeutstyret.

• Se etter komfyrvakt der kjøkkenets elektriske anlegg er fra etter 1. juli 2010.

Andre HMS-punkter

Disse forholdene vurderer du opp mot åpenbar fare, uten tilstandsgrad. Beskriv avvik, årsak, konsekvens og tiltak:

• Rekkverk og håndløper på trapper, balkonger, terrasser og murer, målt mot dagens byggteknisk forskrift.

• Radon.

• Ildsted og skorstein med tilsynsrapport som er under fem år gammel.

• Skredfare og flomfare.

• Andre åpenbare farer du oppdager.

Takstiger, snøfangere, ildsteder, skorsteiner og inngrep i bærekonstruksjoner vurderes også opp mot HMS, men får tilstandsgrad under sitt eget punkt.

8. Lyd og støy

Byggeår	Forventet lydisolasjon mellom boenheter
Etter 1997	Tilfredsstillende
1969–1997	Dårligere enn i boliger bygd etter 1997
1949–1969	Vanligvis vesentlig dårligere
Før 1949	Ofte svært mye dårligere

• Oppgi om boligen ligger i en støysone, med type støy og sone. Ligger den utenfor, skal du skrive at den likevel kan være utsatt for støy.

• For boliger bygd før 1997 skal du skrive at de vanligvis har merkbart dårligere lydisolasjon mot støy utenfra.

• Beskriv endringer som påvirker lydisolasjonen, og legg ved dokumentasjonen.

• Skriv at det ikke er gjort lydmålinger, med mindre det er bestilt som tilleggsanalyse.

9. Lovlighet (§ 2-21)

Forskriften krever at du opplyser om åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer. Du skal også opplyse om det hvis boligen ikke ser ut til å være delt i brannceller, mangler rømningsvei eller har andre forhold som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet.

• Bruk godkjente byggetegninger til å fastslå om rom til varig opphold er i samsvar med byggetillatelsen.

• Finner du en ulovlig bruksendring, beskriv avviket og konsekvensen.

• Er tegningene ikke lagt fram, skriv at samsvaret mellom bruk og byggetillatelse ikke er undersøkt, og at konsekvensen av eventuelle ulovligheter derfor ikke er vurdert.

• Opplys om at rom som var godkjent da boligen ble bygget, ikke nødvendigvis oppfyller dagens krav til for eksempel utsyn, lys og ventilasjon.

10. Ferdigstilling og skriveråd

• Send et utkast til eier, som kontrollerer at opplysningene er riktige, før rapporten ferdigstilles.

• Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøper binder seg (forskriften § 1-6).

• Opplys om tilknytning til andre som kan ha interesse av resultatet. Du skal være uavhengig av partene (§ 1-3).

• Skriv hva du har gjort, og hva du ikke har gjort.

• Skill mellom funn på denne boligen og generelle råd.

• Standardtekstene i Smarttakst må stemme med forskriften og NS 3600:2025.

11. Sjekkliste før du sender rapporten

• Rapporten oppgir NS 3600:2025, og befaringen er gjort etter at den ble gjeldende.

• Egenerklæringen ligger ved, og vesentlige forskjeller fra den er kommentert.

• Dokumentasjon som er lagt fram og som mangler, er listet opp.

• Hulltaking er gjort ved våtrom og i rom under terreng, eller det står hvorfor ikke.

• Målinger står med verdier og plassering.

• TG2, TG3 og TGIU har årsak med kriterium, konsekvens og tiltak. TG3 har kostnadsanslag.

• Alderskriterier fra tillegg C er oppgitt konkret.

• Elektrisk anlegg, branntekniske forhold og HMS-punkter er vurdert uten tilstandsgrad.

• Lyd og støy er beskrevet.

• Lovlighet er besvart.

• Tilstandsgradene er like på forsiden, i oppsummeringen og under bygningsdelene.

• Utkastet er sendt eier til kontroll.

Faglig: NS 3600:2025 krever vurdering av aktuelle bygningsdeler, fellesdeler og tilhørende bygg (garasje, uthus). Det som ikke finnes, hopper du over. Det som ikke lot seg undersøke, skal ha TG IU.

Var dette nyttig?

Trenger du fortsatt hjelp? Del en idé