Skadetakst veiledning

Veiledning for takstmenn som skriver skadetakst i Smarttakst

Skrevet av Krister Koen

Sist oppdatert 19 dager siden

Kort fortalt

En skadetakst dokumenterer en skade som har oppstått, finner årsaken og beregner hva det koster å rette den opp. For hver skade skal rapporten svare på sju spørsmål:

Hva har skjedd, og når ble det oppdaget?
Hvor er skaden, og hvor stort er omfanget?
Hva er årsaken? Er den sikker, eller bare sannsynlig?
Hvilket krav eller hvilken monteringsanvisning burde vært fulgt?
Hvor lenge kan bygningsdelen forventes å vare?
Hva må gjøres for å utbedre skaden?
Hva koster utbedringen?

Det viktigste spørsmålet er årsaken. Den avgjør hvem som har ansvaret og hvilken utbedring som er riktig. Du kommer fram til årsaken med opplysninger fra rekvirent, kunde og andre fagfolk, og med det du selv finner på befaringen.

Skadetakst eller befaringsnotat

	Skadetakst	Befaringsnotat
Brukes når	Skaden og årsaken skal dokumenteres, og utbedringen skal prises	Bare årsaken skal avklares, eller saken trenger en første vurdering
Inneholder	Undersøkelser, årsak, levetid, kostnadsoverslag, bilder og konklusjon	Beskrivelse, funn, bilder og konklusjon med mulige årsaker og anbefalte neste steg
Eksempler	Lekkasje fra balkong, vindusskader etter sprengning, fuktskade i kjeller	Drypp fra himling uten kjent årsak

1. Før befaring: dette må du innhente

Mange skader har en historie. Jo mer du vet før befaringen, jo raskere finner du årsaken.

Fra rekvirenten

Mandatet. Hva skal du undersøke? Skal du bare finne årsaken, eller også prise utbedringen? Eksempler: «undersøke lekkasje fra terrasse og kommentere bæringen over garasjeporten» og «undersøke og prise skader etter sprengning på nabotomten».
Rekvirentens rolle. Hjemmelshaver, utbygger eller andre.
Lov til destruktive undersøkelser. Åpning av vegg, gulv, terrasse eller himling må avtales på forhånd.

Fra kunden (hjemmelshaver)

Når skaden ble oppdaget, og av hvem.
Når skaden viser seg. Kommer den bare i den kalde delen av året, ved nedbør eller etter en bestemt hendelse?
Historikk. Har det vært tilsvarende skader før? Hva ble gjort da?
Endringer i det siste. Oppussing, nytt utstyr, nye ventiler eller utstyr som er flyttet midlertidig. Slike endringer er ofte årsaken.
Strakstiltak som er gjort, for eksempel tetting med teip.
Hva som allerede er utbedret. Be om bilder, beskrivelse og faktura.
Utgifter så langt, for eksempel til rørlegger eller andre undersøkelser. Be om faktura.
Hva andre har sett. Håndverkere som har vært i boligen, kan ha observert vann eller andre spor.

Fra andre

Kilde	Hva du ser etter
Den som utførte arbeidet	Hva som ble gjort og hvordan. Ved sprengning: hvem som var til stede, sprengningsmetode, sprengningsplan, vibrasjonsmålinger og varsling av naboer.
Prosjekterende og prosjektleder	Detaljtegninger og hvordan konstruksjonen er bygget opp.
Rørlegger eller andre fagfolk	Rapporter fra undersøkelser av rør, kummer og avløp.
Spesialfirma	Analyse av muggsopp eller andre prøver. Anbefal dette når du mistenker følgeskader.
Produsent	Monteringsanvisningen for produktet som er brukt.
Leverandør	Priser på materialer og arbeid, for eksempel glass og vinduer.
Offentlige data	Byggeår, flyfoto som viser når noe ble bygget, og historiske værdata for skadedagen.

2. På befaringen: dette registrerer du selv

Noter hvem som er til stede.
Noter datoen for hver befaring hvis det blir flere.
Kontroller skadestedet fra begge sider, både over og under og innenfra og utenfra.
Beskriv hvordan konstruksjonen er bygget opp, lag for lag innenfra og ut.
Sammenlign det som er bygget, med monteringsanvisningen: produkter, rekkefølge, beslag og tettemasser.
Se på omgivelsene. Hvor kommer vannet fra? Sjekk takvann, nedløp og terreng.
Registrer også det som er i orden. Da ser leseren hva du har kontrollert.
Tegn inn på en planskisse hvor skaden er, og hvor stort område som er berørt.

Undersøkelsesmetoder

Metode	Hva du finner ut	Eksempel
Fuktmåling	Om det er fukt, og hvor mye	Fuktmåler med hammerelektrode i bunnsvill. Over 20 vektprosent er forhøyet, over 28 er trefibrene mettet.
Gjentatte fuktmålinger	Om skaden pågår eller tørker ut	39 % ved første befaring, 29 % ved andre, 14,4 % til slutt. Det viser uttørking etter en lekkasje, ikke en pågående skade.
Nivellering	Skjevheter i gulv, vegg og himling	7 mm fall over stuegulvet, vurdert som ikke et avvik.
Kontroll rom for rom	Fullstendig skadeomfang	Alle vinduer og dører talt opp og målt, med hva som er skadet og hva som er i orden.
Åpning (destruktiv)	Oppbygging og skjulte skader	Terrassebord fjernet for å se tekkingen, 76 mm hull i himlingen, vegg delvis åpnet.
Måling med tommestokk	Mål som dokumenterer avviket	Takplater som er kortere enn balkongen.
Oversiktsbilder	Sammenheng med omgivelsene	Bilde ovenfra som viser hvor mye takvann som samles på balkongen.

Bilder

Ta bilde av hver skade og hvert funn, og skriv en bildetekst som sier hva bildet viser.
Marker skaden med rød strek, sirkel eller pil.
Ta bilde av målinger, slik at verdiene er dokumentert.
Ta med utdrag fra monteringsanvisningen når du viser til den.
Er skaden allerede utbedret, bruk kundens bilder og skriv at de er tilsendt.

3. Rapporten del for del

Tabellen viser delene i skadetaksten i Smarttakst og hvilke spørsmål du svarer på i hver del.

Del	Spørsmål du svarer på
Forside og Om boligen	Adresse, matrikkel, boligtype, byggeår, tomt, hjemmelshaver, rekvirent og hvem som var til stede. Under byggemetode beskriver du konstruksjonen: grunnmur, vegger, tak, etasjeskiller og vinduer.
Levetidsbetraktninger	Hva bygger levetidsvurderingene dine på? Standardteksten viser til Byggforskserien 700.320 og egne erfaringstall.
Om skaden	Når ble skaden avdekket, og av hvem? Hvor er skadestedet? Hvor stort er skadeomfanget? Hvilke strakstiltak er gjort?
Oppdragets mandat	Hva er du bedt om å undersøke? Ta med historikken hvis den er grunnen til oppdraget.
Rapporterte skader	Én post per skade eller bygningsdel. Se kapittel 4.
Totalkostnad	Alle kostnadspostene samlet, inkl. mva. Skriv også hva som ikke er tatt med.
Konklusjon	Hva er årsaken til hver skade? Hva anbefaler du? Hva kan du ikke konkludere med? Se kapittel 6.
Lovverk (ved behov)	Hvilke lover og forskrifter gjelder? Siter de aktuelle paragrafene, for eksempel om varsling og sikring ved sprengning.

4. Hver skade, felt for felt

Hver skade får en egen post. Fyll ut feltene i denne rekkefølgen:

Felt	Spørsmål	Slik fyller du det ut
Lokalisering	Hvor er skaden?	Rom og bygningsdel, for eksempel «nordvendt balkong» eller «trapperom i kjeller».
Type skade	Hva slags skade er det?	For eksempel fukt, lekkasje, monteringsfeil, mangel, skjevhet eller toleranseavvik. Flere kan gjelde samtidig.
Referansenivå	Hva skulle vært fulgt?	Produsentens monteringsanvisning, Norsk Standard, forskrift eller bransjehåndbok. Oppgi kilden, og når konstruksjonen ble bygget.
Antatt levetidsbetraktning	Hvor lenge skal bygningsdelen vare?	Forventet levetid for konstruksjonen og produktet. Ta med produsentens reklamasjonstid hvis den er relevant.
Undersøkelser utført	Hva gjorde du, og hva fant du?	Metode, målinger, oppbygging og hvert avvik du fant. Tell opp avvikene til slutt, for eksempel «totalt 3 monteringsfeil».
Begrunnelse kostnader	Hva må gjøres, og hva bygger prisen på?	Tiltakene steg for steg, mengder, timer, timesats og materialer. Oppgi hvor du har hentet priser.
Kostnadsoverslag inkl. mva	Hva koster det?	Én linje per tiltak. Se kapittel 5.
Bilder	Hva viser bildet?	Bildetekst og markering på hvert bilde.

Slik finner du årsaken

Beskriv hvordan skaden har oppstått, slik at en person uten fagbakgrunn forstår det. Eksempel: varm, fuktig inneluft trenger gjennom hull i dampsperren og kondenserer mot kalde flater.
Bruk utelukkelse. Skriv hva du har kontrollert og utelukket, for eksempel avløp og nedløpsrør.
Har du flere mulige årsaker, ranger dem fra minst til mest sannsynlig og begrunn rekkefølgen.
Si hva som tyder på når skaden oppsto, og om den pågår eller er over.
Er årsaken en endring i boligen, for eksempel en ny ventil uten ekspansjonskar, forklar sammenhengen.

Skriv slik at leseren kan følge deg

Skill mellom det du har målt og det du antar. Eksempel: «Det er ikke målt, men antas å være 3–4 cm svikt ut fra bilder.»
Skill mellom det du har sett selv og det du har fått opplyst av kunden eller andre.
Si fra når noe er ukjent, for eksempel «Det er ikke kjent hva slags fugemasse som er brukt.»
Skriv hva som må undersøkes videre når du ikke kan konkludere.

5. Kostnadsoverslaget

Oppgi alle beløp inkl. mva.
Skriv én linje per tiltak.
Vis hva prisen bygger på, for eksempel «tømrer 180 timer à 750 inkl. mva pluss materialer».
Oppgi hvor du har hentet priser, for eksempel innhentet fra leverandør på telefon.
Ta med rigg, drift, avfallshåndtering og kjøring.
Ta med utgifter hjemmelshaver allerede har hatt på grunn av skaden, som takstmann, rørlegger og tilbakeføring av åpnede vegger.
Er skaden allerede utbedret, sett beløpet til 0 og vis til faktura.
Gir du flere alternative løsninger, pris hver av dem, anbefal én og forklar hvorfor. Ikke legg sammen alternativene. Totalkostnaden skal gjelde løsningen du anbefaler.
Skriv hva som ikke er med. Eksempel: tap av varme gjennom utette vinduer, som hjemmelshaver må dokumentere med strømregninger.
Skriv at den som utbedrer, selv må kontrollere omfanget før arbeidet starter.
Kontroller at totalkostnaden er lik summen av postene.

6. Konklusjonen

Konklusjonen står sist i skadetaksten og samler funnene. Ta ett punkt per skade, og svar på:

Hva er årsaken? Er den sikker eller sannsynlig?
Hva har ført til skaden, for eksempel monteringsfeil, manglende prosjektering eller utførelse som ikke er i tråd med gjeldende krav?
Hvilken utbedring anbefaler du, og hvorfor?
Hva må gjøres videre? Eksempel: kontroller inneklima og luftfuktighet før du åpner flere konstruksjoner.
Hva kan du ikke konkludere med? Eksempel: om en konstruksjon var godkjent, når det mangler dokumentasjon og beregninger.

7. Sjekkliste før du sender rapporten

Datoene for alle befaringene og hvem som var til stede er oppgitt.
Hvert punkt i mandatet er besvart.
Hver skade har lokalisering, type, referansenivå, levetid, undersøkelser, kostnad og bilder.
Det står tydelig hva som er målt, og hva som er antatt.
Beløpene er inkl. mva, og totalen stemmer med postene.
Alternative løsninger er ikke lagt sammen.
Det står hva som ikke er tatt med i kostnadene.
Alle bilder har bildetekst og markering.
Konklusjonen svarer på årsak og anbefalt utbedring for hver skade.

Var dette nyttig?

Trenger du fortsatt hjelp? Del en idé